Какие документы должны быть у собственника квартиры, где уточнить их подлинность и как передавать наличные деньги при оформлении сделки.
Какие документы должны быть у собственника жилья?
Документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Это может быть:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- договор передачи (при приватизации жилья);
- свидетельство о праве на наследство.
«Нужно учитывать, в какой период куплена или получена квартира, — говорит Валерий Цветков, замгендиректора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон». — Сейчас уже не выдается свидетельство на собственность — его заменила выписка из ЕГРН».
В необходимый пакет документов, добавляет эксперт, входит выписка из домовой книги, финансово-лицевой счет, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Может потребоваться, например, при покупке квартиры в ипотеку предоставление поэтажного плана и экспликации из БТИ.
Это все?
Нет, в зависимости от ситуации в пакет могут входить и другие справки. Например, о том, что кредит по квартире продавца погашен полностью и в выплатах не использовался материнский капитал.
«Одного изучения документов недостаточно. Нужно обращать внимание и на самого продавца, — продолжает Цветков. — Рекомендуется попросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере».
Как проверить документы на подлинность?
Некоторые документы можно проверить самостоятельно.
Убедиться в том, что собственник вступает в сделку с действительным паспортом, а не со старым, официально утерянным, можно через проверку серии и номера паспорта на сайте МВД РФ.
А вообще узнать все об объекте можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Как узнать, что в квартире не зарегистрированы другие люди?
Чтобы не попасть в ситуацию, когда через год в квартиру возвращается ничего не подозревающий родственник продавца, зарегистрированный по этому адресу, можно заказать архивную выписку в МФЦ.
Говорят, есть сложности с покупкой жилья, полученного по наследству. Какие?
Да, это правда. Есть риск, что после сделки придут другие наследники, которые начнут оспаривать право собственности, на основании которого продавец передал вам квартиру.
«Наследственные квартиры рассматриваются менее охотно, чем варианты с другими правоустанавливающими документами, — подтверждает Валерий Цветков. — Нужно проводить тщательную проверку, а при наличии сомнений — не рисковать и искать другие варианты. Одна из гарантий для покупателя — это нотариальное заявление от продавца о том, что он обязуется решить конфликт, не привлекая покупателя, в случае объявления третьих лиц».
Но даже при наличии такого заявления в случае конфликта не избежать походов в суд. Нотариально заверенное заявление будет просто дополнительным аргументом для нового владельца, что он выяснял у продавца этот факт и является добросовестным приобретателем.
Продавец хочет написать в договоре меньшую сумму, чтобы не платить налоги. Чем я рискую?
Это противозаконно, так вы становитесь участником мошеннической схемы. И крайне рискованно с точки зрения защиты ваших прав на жилье.
В течение трех лет собственник может попробовать оспорить сделку. А в течение десяти лет — третьи лица, чьи права были нарушены при продаже квартиры: другие собственники жилья, несовершеннолетние совладельцы площади и другие. И если сделка будет оспорена, вы вернете меньшую сумму. Представьте, вы купили квартиру за 5 млн рублей, а в договоре указан 1 млн рублей.
А еще при покупке квартиры вы имеете право на налоговый вычет (подробнее о том, как вы можете возвращать деньги, потраченные на недвижимость, лечение, образование, — ). Сумма вычета рассчитывается исходя из стоимости недвижимости и ваших доходов.
Какие риски, если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети?
«Если ребенок — не собственник, а только зарегистрирован в квартире, никаких особенностей и рисков нет, — говорит Алексей Силантьев, специалист по сопровождению сделок по недвижимости. — Он не имеет права на распоряжение собственностью. А если ребенок владеет частью площади, то сделка обязательно должна проходить только через нотариуса и с разрешения органов опеки и попечительства, которое получается по месту его регистрации. Это важный момент: если ребенок владеет частью квартиры в Москве, а зарегистрирован в Санкт-Петербурге — ехать в Москву не нужно».
Как лучше переводить деньги продавцу — через банк или наличными?
И тот и другой способ, при соблюдении всех правил, безопасны для покупателя.
Если вы решили выбрать безналичный расчет — учитывайте, что банк возьмет комиссию за перевод. Стоит поискать банк, предлагающий минимальные комиссии.
Платить наличными советуют таким образом: «Деньги закладываются в ячейку в день подписания договора купли-продажи, — рассказывает Валерий Цветков, — с учетом того, что продавец получает доступ к ним только после выполнения определенных обязательств. Обычно условие — это предъявление зарегистрированного договора купли-продажи, если нет дополнительных требований».
Источник: